Problemele cu instalațiile sanitare, precum scurgerile defecte din baie, sunt printre cele mai frecvente și mai neplăcute surprize cu care se pot confrunta chiriașii după mutarea într-un nou apartament. Atunci când apa refulează, se infiltrează sub gresie și afectează vecinii de la etajul inferior, situația devine rapid tensionată, iar stabilirea responsabilității pentru reparații și eventualele daune poate genera conflicte serioase între chiriaș și proprietar. Cazul unui utilizator de pe Reddit, care descrie o problemă cu scurgerea băii într-un apartament nou închiriat și reacția proprietarilor de a da vina pe „folosirea necorespunzătoare”, ilustrează perfect această dilemă.
Contextul Problemei: Scurgere Ascunsă, Inundație și Acuzații
Utilizatorul relatează că, după ce s-a mutat în noua chirie în decembrie, a observat o problemă cu scurgerea din baie: la folosirea căzii, apa refulează și, fiind o scurgere ascunsă sub gresie, se adună dedesubt, ieșind la suprafață și făcând baltă atunci când se calcă în zona respectivă. Inițial, nu a acordat o importanță majoră problemei, până când, după aproximativ o lună, vecinul de la etajul inferior a început să se plângă de inundații, observându-se și o pată de apă pe peretele acestuia.
La venirea proprietarilor, aceștia au încercat să plaseze responsabilitatea în sarcina chiriașului, sugerând că problema ar fi cauzată de modul în care spală pe jos sau de apa care se adună în baie în timpul utilizării normale, invocând o „folosire necorespunzătoare”. Chiriașul, pentru a se proteja, a astupat cu silicon găurile de la nivelul podelei, probabil rosturile dintre gresie sau alte fisuri pe unde s-ar fi putut suspecta că se scurge apa din vina sa.
Această situație ridică întrebări esențiale: cine este responsabil pentru o scurgere defectă, mai ales una care pare a fi o problemă structurală a instalației, ascunsă sub gresie? Poate fi chiriașul acuzat de „folosire necorespunzătoare” pentru utilizarea normală a băii?
Obligațiile Proprietarului Conform Legii și Contractului de Închiriere
Conform Codului Civil Român și practicilor general acceptate în materie de închirieri, proprietarul (locatorul) are o serie de obligații clare privind starea bunului închiriat:
- Obligația de a preda bunul în stare corespunzătoare de folosință: Apartamentul, inclusiv instalațiile sale (sanitare, electrice, de încălzire), trebuie să fie funcțional și să nu prezinte defecte care să împiedice utilizarea normală conform destinației sale de locuință. O scurgere care refulează și provoacă acumularea de apă sub gresie nu corespunde acestei cerințe.
- Obligația de a menține bunul în stare corespunzătoare de folosință pe toată durata locațiunii: Proprietarul este responsabil pentru efectuarea reparațiilor majore și necesare pentru a menține funcționalitatea apartamentului, inclusiv reparațiile la instalațiile comune sau la cele care nu au fost deteriorate din culpa directă a chiriașului. O defecțiune la coloana de scurgere sau la sifonul de pardoseală ascuns sub gresie intră, de regulă, în această categorie.
- Obligația de garanție contra viciilor bunului: Proprietarul răspunde pentru viciile ascunse ale bunului, adică acele defecte care nu au putut fi observate de chiriaș la o verificare normală la momentul încheierii contractului, dar care existau și care fac bunul impropriu utilizării sau îi diminuează considerabil valoarea. O problemă structurală a scurgerii, mascată de gresie, poate fi considerată un astfel de viciu.
Responsabilitățile Chiriașului
Pe de altă parte, și chiriașul (locatarul) are anumite obligații:
- Să folosească bunul cu prudență și diligență, conform destinației sale.
- Să efectueze reparațiile locative minore, de întreținere curentă (de exemplu, înlocuirea unui bec, desfundarea unei chiuvete din cauza utilizării normale etc.).
- Să anunțe de îndată proprietarul despre orice defecțiune majoră sau necesitate de reparație care cade în sarcina acestuia.
- Să nu deterioreze bunul prin culpă proprie.
Argumentul proprietarilor privind „folosirea necorespunzătoare” ar fi valid doar dacă s-ar putea dovedi că chiriașul a cauzat defecțiunea prin acțiuni improprii (de exemplu, aruncarea unor obiecte solide în scurgere care au blocat-o, intervenții neautorizate la instalații etc.). Utilizarea normală a căzii și spălarea podelei nu constituie, în sine, o folosire necorespunzătoare care să justifice refularea unei scurgeri ascunse.
Ce Poate Face Chiriașul în Această Situație?
Confruntat cu o scurgere defectă și cu încercarea proprietarului de a pasa responsabilitatea, chiriașul ar trebui să urmeze câțiva pași importanți:
- Notificarea Scrisă și Oficială a Proprietarului: Chiar dacă a existat o discuție verbală, este esențial să se trimită proprietarului o notificare scrisă (recomandată cu confirmare de primire sau email cu confirmare de citire) în care se descrie detaliat problema (refularea scurgerii, apa sub gresie, plângerile vecinului), se solicită remedierea urgentă a defecțiunii de către un instalator autorizat și se menționează că problema nu este cauzată de o folosire necorespunzătoare, ci pare a fi un defect al instalației. Se poate stabili un termen rezonabil pentru remediere.
- Documentarea Problemei: Să adune dovezi:
- Fotografii și filmări cu apa care refulează, balta de sub gresie, pata de pe peretele vecinului.
- Eventual, o constatare scrisă de la un instalator independent (chemat pentru o evaluare, chiar dacă nu efectuează reparația) care să ateste natura problemei (de exemplu, o problemă la sifonul de pardoseală, o înfundare a coloanei, o montare defectuoasă a instalației).
- Copii ale corespondenței cu proprietarul.
- Comunicarea cu Vecinul Afectat: Menținerea unei comunicări deschise și empatice cu vecinul de la etajul inferior este importantă. Se poate explica situația și demersurile făcute pentru remediere.
- Verificarea Contractului de Închiriere: Să se revadă clauzele contractuale referitoare la reparații și responsabilități. Majoritatea contractelor standard prevăd că reparațiile majore la instalații sunt în sarcina proprietarului.
- Solicitarea Intervenției unui Specialist de Către Proprietar: Să insiste ca proprietarul să aducă un instalator autorizat pentru a diagnostica și remedia problema. Refuzul proprietarului de a face acest lucru poate constitui o încălcare a obligațiilor sale contractuale și legale.
- Dacă Proprietarul Refuză Remedierea:
- Remedierea pe Cheltuiala Chiriașului cu Drept de Regres: În anumite condiții, dacă defecțiunea este urgentă și afectează grav folosința locuinței, iar proprietarul refuză nejustificat să intervină, chiriașul ar putea, teoretic, să efectueze reparația pe cheltuiala sa și apoi să solicite restituirea costurilor de la proprietar (eventual prin compensare cu chiria sau prin acțiune în instanță). Acest pas trebuie făcut cu prudență și, ideal, după notificarea prealabilă a proprietarului și obținerea unor dovezi clare (facturi, devize).
- Solicitarea Rezilierii Contractului: Dacă problema este gravă și face apartamentul impropriu locuirii sau afectează semnificativ confortul, iar proprietarul nu o remediază, chiriașul poate solicita rezilierea contractului pentru neîndeplinirea obligațiilor de către proprietar.
- Apelarea la Autorități (ca ultimă soluție): Dacă există riscuri pentru sănătatea publică sau siguranța clădirii (de exemplu, din cauza infiltrațiilor persistente), se poate sesiza Direcția de Sănătate Publică sau Inspectoratul de Stat în Construcții, deși acestea intervin mai degrabă în cazuri extreme.
„Folosirea Necorespunzătoare” – Un Argument Adesea Abuziv
Acuzația de „folosire necorespunzătoare” este adesea folosită de unii proprietari pentru a se sustrage de la responsabilitatea reparațiilor. Este important ca chiriașul să nu se lase intimidat. O scurgere care refulează la utilizarea normală a căzii nu este, în general, rezultatul unei folosiri necorespunzătoare, ci indică mai degrabă o problemă a instalației în sine (înfundare, dimensionare greșită, montaj defectuos, vechime).
Măsura luată de chiriaș de a astupa găurile cu silicon, deși poate fi o soluție temporară pentru a limita extinderea apei, nu rezolvă cauza problemei și ar putea fi chiar interpretată greșit de proprietar. Este esențial ca diagnosticul și reparația să fie făcute de un specialist.
Concluzii: Dreptul la o Locuință Funcțională și Dialogul cu Proprietarul
Chiriașul are dreptul fundamental de a locui într-un apartament cu instalații funcționale și care nu îi pune în pericol sănătatea sau confortul. O scurgere defectă, mai ales una ascunsă care provoacă daune și vecinilor, este o problemă serioasă care cade, de regulă, în sarcina proprietarului.
Este crucial ca chiriașul să comunice ferm, dar politicos, cu proprietarul, să documenteze problema și să insiste pentru remedierea ei de către un specialist. Dacă proprietarul continuă să fie iresponsabil și să încerce să paseze vina în mod nejustificat, chiriașul trebuie să își cunoască drepturile și să ia în considerare opțiunile legale disponibile, inclusiv notificarea formală și, în ultimă instanță, acțiunea în justiție sau rezilierea contractului dacă condițiile de locuire devin intolerabile.
O expertiză tehnică realizată de un instalator neutru ar putea clarifica definitiv cauza defecțiunii și ar putea tranșa disputa privind responsabilitatea.