Achiziționarea unui teren sau a oricărui alt bun imobiliar este o tranzacție importantă, care implică sume considerabile de bani și necesită o atenție sporită la toate detaliile legale și financiare. Din nefericire, pe piața imobiliară pot apărea și propuneri dubioase din partea unor intermediari care, sub pretextul „optimizării” costurilor, urmăresc de fapt interese proprii ilicite, expunând cumpărătorul la riscuri semnificative. Cazul unui utilizator de pe Reddit, căruia un agent imobiliar i-a propus să declare la notar un preț mai mic pentru un teren intravilan și să plătească diferența „la negru”, este un exemplu clasic de tentativă de implicare a cumpărătorului într-o schemă de evaziune fiscală și, potențial, de fraudă.
Propunerea Agentului Imobiliar: Un Scenariu Periculos
Utilizatorul relatează că a găsit un teren intravilan al cărui preț depășește 10.000 de euro. Agentul imobiliar i-a propus o schemă aparent simplă: în contractul de vânzare-cumpărare autentificat la notar să fie trecută doar suma de 10.000 de euro (plătită cash), iar restul prețului să fie achitat „fără să fie trecut undeva”, totul „de față cu notarul”. Această ultimă mențiune, „de față cu notarul”, este fie o naivitate a agentului, fie o încercare de a crea o falsă aparență de legalitate, deoarece niciun notar responsabil nu ar accepta sau nu ar gira o astfel de înțelegere paralelă, care subminează însăși esența actului autentic.
Întrebarea firească a utilizatorului este: „De ce mi-a propus chestia asta? Vrea să îmi dea țeapă? Poate să îi dau banii și să zică că nu i-am dat?” Aceste temeri sunt pe deplin justificate.
Motivele Reale din Spatele unei Astfel de Propuneri și Riscurile Imense pentru Cumpărător
Deși agentul imobiliar ar putea invoca diverse pretexte (reducerea taxelor notariale, a impozitului pe tranzacție etc.), motivele reale din spatele unei astfel de propuneri sunt, de obicei, mult mai grave și implică intenții ilicite din partea vânzătorului și/sau a agentului:
- Evaziune Fiscală din Partea Vânzătorului: Principalul motiv este, de cele mai multe ori, dorința vânzătorului de a plăti un impozit pe venitul din transferul proprietății imobiliare mai mic. Impozitul se calculează la valoarea declarată în contract. Prin subdeclararea prețului, vânzătorul își reduce artificial obligațiile fiscale.
- Ascunderea Provenienței Banilor (pentru vânzător sau agent): Suma primită „la negru” nu apare în niciun document oficial, permițând ascunderea veniturilor reale.
- Comision Nedeclarat pentru Agent: Este posibil ca agentul imobiliar să încaseze un comision mai mare din suma nedeclarată, evitând astfel plata taxelor aferente comisionului său real.
Indiferent de motivul vânzătorului sau al agentului, riscurile pentru cumpărător sunt enorme și multiple:
- Risc de Fraudă Directă (Țeapă): Exact cum intuiește utilizatorul, cel mai mare risc este ca, după ce plătește suma „la negru”, vânzătorul să nege primirea acesteia și să refuze finalizarea tranzacției la prețul real sau, și mai grav, să pretindă că prețul din contract (cel mic) este singurul agreat și plătit. Cumpărătorul nu va avea nicio dovadă legală a plății sumei suplimentare.
- Valoare de Revânzare Diminuată Oficial: Dacă, în viitor, cumpărătorul dorește să vândă terenul, prețul de achiziție oficial, care va fi luat în calcul pentru stabilirea unui eventual profit impozabil, va fi cel mic, din contract. Acest lucru poate duce la plata unui impozit pe profit mai mare la revânzare.
- Probleme în Caz de Expropriere sau Despăgubiri: Dacă terenul este expropriat pentru cauză de utilitate publică sau dacă apar situații care necesită despăgubiri (calamități etc.), valoarea luată în considerare va fi cea din actul de proprietate, adică prețul subdeclarat, rezultând o despăgubire mai mică.
- Imposibilitatea de a Justifica Proveniența Întregii Sume Investite: Deși cumpărătorul plătește prețul real, în documente va figura doar suma mai mică. Acest lucru poate crea probleme dacă, ulterior, trebuie să justifice proveniența fondurilor pentru întreaga investiție.
- Complice la Evaziune Fiscală: Acceptând o astfel de înțelegere, cumpărătorul devine, voit sau nu, complice la evaziune fiscală, o infracțiune pedepsită de lege. Chiar dacă intenția principală nu este a sa, participarea la o schemă de subdeclarare a prețului poate atrage consecințe legale.
- Anulabilitatea Contractului: Un contract încheiat pe un preț simulat (prețul real fiind altul decât cel declarat) poate fi susceptibil de anulare pentru cauza ilicită sau imorală, dacă se dovedește că scopul principal a fost fraudarea legii fiscale.
- Lipsa de Protecție Legală: Orice înțelegere verbală sau plată nefiscalizată nu oferă nicio protecție juridică. În caz de litigiu, doar prevederile contractului autentic vor fi luate în considerare de instanță.
Ce Ar Trebui Să Facă Cumpărătorul? Refuz Categoric și Prudență Maximă!
În fața unei astfel de propuneri, singura atitudine corectă și sigură pentru cumpărător este refuzul categoric.
- Refuzați Propunerea: Comunicați clar agentului imobiliar și/sau vânzătorului că nu sunteți de acord cu subdeclararea prețului și că doriți ca întreaga sumă tranzacționată să fie menționată corect în contractul de vânzare-cumpărare autentificat la notar.
- Insistați pe Legalitate și Transparență: Orice tranzacție imobiliară trebuie să se desfășoare în deplină legalitate. Prețul real trebuie să fie cel consemnat în actul notarial.
- Atenție la Agentul Imobiliar: Un agent imobiliar care face astfel de propuneri demonstrează o lipsă de etică profesională și, posibil, intenții frauduloase. Este recomandabil să reconsiderați colaborarea cu un astfel de agent și, eventual, să semnalați comportamentul său asociațiilor profesionale din domeniu.
- Consultați un Avocat: Înainte de a semna orice document sau de a face orice plată, este esențial să consultați un avocat specializat în drept imobiliar. Avocatul vă poate proteja interesele și se poate asigura că tranzacția se desfășoară legal.
- Verificați Reputația Vânzătorului și a Agentului: Pe cât posibil, încercați să aflați mai multe informații despre vânzător și despre agenția imobiliară.
- Nu Efectuați Plăți „la Negru”: Orice sumă de bani plătită în afara cadrului legal și fiscalizat vă expune la riscul de a pierde banii fără nicio posibilitate de recuperare.
Rolul Notarului și Limitele Sale
Mențiunea agentului că plata diferenței s-ar face „de față cu notarul” este înșelătoare. Notarul public are obligația de a autentifica actele în forma prezentată de părți, după ce verifică identitatea acestora și capacitatea lor de a contracta, precum și legalitatea clauzelor. Notarul nu este parte la înțelegerile oculte dintre părți și nu poate garanta sau valida plăți care nu sunt consemnate în actul autentic. Mai mult, un notar care ar avea cunoștință de o intenție de evaziune fiscală ar trebui să refuze autentificarea actului sau chiar să sesizeze autoritățile competente.
Concluzii: Legalitatea și Prudența, Cele Mai Bune Scuturi Împotriva Fraudelor Imobiliare
Propunerea de a subdeclara prețul unui imobil la notar este un semnal de alarmă care nu trebuie ignorat niciodată. Indiferent de „avantajele” pe termen scurt promise (taxe mai mici), riscurile pe termen lung pentru cumpărător sunt imense, de la pierderea banilor plătiți suplimentar până la complicitatea la infracțiuni.
Cea mai bună protecție este respectarea cu strictețe a legalității, transparența totală în tranzacție și consultarea unor specialiști (avocat, notar de încredere) înainte de a lua orice decizie. Orice încercare de a ocoli legea sau de a încheia înțelegeri „pe sub masă” trebuie tratată cu maximă prudență și, de preferat, refuzată din start. Integritatea tranzacției și siguranța investiției dumneavoastră trebuie să primeze.