Pe piața imobiliară, ocazional, pot apărea oferte de vânzare a unor cote-părți dintr-un imobil la prețuri atractive, sub valoarea de piață a întregului bun. Un utilizator de pe Reddit exprimă interesul de a cumpăra „relativ ieftin” o cotă de 25% dintr-un apartament de 3 camere, întrebându-se, pe bună dreptate, despre posibilitățile practice de a solicita ulterior partajul judiciar sau o chirie compensatorie de la ceilalți coproprietari. Deși Codul Civil oferă cadrul legal pentru aceste demersuri, practica judiciară și realitățile conviețuirii în coproprietate pot fi complexe și, uneori, anevoioase.
Ce Înseamnă Să Fii Coproprietar pe o Cotă-Parte?
Achiziționarea unei cote-părți dintr-un imobil (în cazul de față, 25%) înseamnă că noul proprietar nu deține o anumită cameră sau o porțiune fizic delimitată a apartamentului, ci un drept abstract asupra întregului bun, proporțional cu cota sa. Toți coproprietarii au drepturi egale de folosință asupra întregului imobil, indiferent de mărimea cotei lor, cu condiția să nu împiedice exercitarea drepturilor celorlalți coproprietari și să nu schimbe destinația bunului fără acordul acestora.
Această stare de coproprietate (indiviziune) poate funcționa armonios dacă există o bună înțelegere între coproprietari. Însă, adesea, interesele divergente, dificultățile de administrare în comun sau pur și simplu dorința unuia dintre coproprietari de a-și valorifica individual investiția pot duce la necesitatea ieșirii din indiviziune.
Partajul Judiciar: Dreptul Imprescriptibil de a Ieși din Indiviziune
Codul Civil consacră principiul fundamental că nimeni nu poate fi obligat să rămână în indiviziune. Oricare dintre coproprietari poate cere oricând partajul bunului comun, acest drept fiind imprescriptibil.
Dacă partajul nu se poate realiza pe cale amiabilă (prin acordul tuturor coproprietarilor, materializat într-un act notarial), singura soluție rămâne partajul judiciar, adică o acțiune în instanța de judecată.
În cadrul procesului de partaj judiciar, instanța poate dispune una dintre următoarele modalități de împărțire, în funcție de natura bunului și de circumstanțele cauzei:
- Partajul în Natură: Dacă bunul este comod partajabil în natură (de exemplu, un teren mare care poate fi lotizat), instanța poate atribui fiecărui coproprietar o porțiune fizică din bun, corespunzătoare cotei sale. În cazul unui apartament de 3 camere și a unei cote de 25%, partajul în natură este, de cele mai multe ori, imposibil sau foarte dificil, deoarece nu se pot crea unități locative distincte și funcționale pentru fiecare cotă.
- Atribuirea Bunului Unuia sau Unora dintre Coproprietari, cu Obligarea la Plata unei SULTE către Ceilalți: Aceasta este modalitatea cea mai frecventă în cazul apartamentelor. Instanța poate atribui apartamentul în întregime unuia dintre coproprietari (de obicei, cel care are o cotă mai mare, locuiește efectiv în imobil sau își manifestă interesul și capacitatea de a prelua întregul bun), cu obligația ca acesta să plătească celorlalți coproprietari o sumă de bani (sultă) reprezentând contravaloarea cotelor lor. Valoarea bunului se stabilește, de regulă, printr-o expertiză tehnică judiciară.
- În cazul utilizatorului de pe Reddit, dacă ar solicita partajul, ar putea cere fie să i se atribuie lui apartamentul (dacă poate și dorește să plătească sulta pentru restul de 75%), fie să fie despăgubit cu valoarea cotei sale de 25% de către ceilalți coproprietari care ar prelua întregul apartament.
- Vânzarea Bunului prin Bună Învoială sau prin Executor Judecătoresc și Împărțirea Prețului: Dacă niciuna dintre părți nu poate sau nu dorește să preia întregul bun și să plătească sulte, sau dacă partajul în natură este imposibil, instanța poate dispune vânzarea apartamentului (fie prin acordul părților, fie prin licitație publică organizată de un executor judecătoresc), iar suma obținută se va împărți între coproprietari proporțional cu cotele lor. Această variantă poate fi mai rapidă, dar prețul obținut la licitație publică poate fi uneori sub valoarea de piață.
Practica Judiciară: Da, partajul judiciar este o procedură frecventă în instanțe. Procesele pot fi însă de durată și pot implica costuri (taxe de timbru, onorarii avocațiale, costuri de expertiză). Instanța va analiza toate circumstanțele, inclusiv posibilitățile financiare ale părților de a plăti sulte.
Chiria Compensatorie (Lipsa de Folosință): Dreptul la Despăgubiri
Atunci când unul sau mai mulți coproprietari folosesc în mod exclusiv întregul bun comun, împiedicând astfel pe ceilalți coproprietari să își exercite dreptul de folosință corespunzător cotei lor, aceștia din urmă au dreptul la o despăgubire echivalentă cu lipsa de folosință. Aceasta este adesea denumită „chirie compensatorie”.
Pentru a putea solicita o astfel de despăgubire, trebuie îndeplinite câteva condiții:
- Coproprietarul care solicită despăgubirea să fi fost efectiv împiedicat să folosească bunul sau să i se fi interzis accesul/folosința de către ceilalți coproprietari care îl folosesc exclusiv.
- Să existe o manifestare clară a dorinței de a folosi bunul din partea coproprietarului care nu îl folosește. O simplă pasivitate nu generează automat dreptul la chirie compensatorie.
- Valoarea acestei despăgubiri se stabilește, de obicei, în funcție de valoarea chiriei de piață pentru un bun similar, proporțional cu cota-parte a celui lipsit de folosință.
Practica Judiciară: Și acțiunile pentru obligarea la plata lipsei de folosință sunt întâlnite în practică. Este important de probat atât existența coproprietății, cât și faptul folosinței exclusive de către unii coproprietari și împiedicarea celorlalți. Se poate solicita această despăgubire retroactiv, în limita termenului general de prescripție (de regulă, 3 ani).
Riscuri și Considerații la Achiziționarea unei Cote-Părți „Ieftine”
Deși prețul „relativ ieftin” poate fi tentant, achiziționarea unei cote-părți, mai ales una minoritară (25%), implică riscuri și potențiale dificultăți:
- Relația cu Ceilalți Coproprietari: Succesul conviețuirii sau al unui partaj amiabil depinde crucial de relația cu ceilalți proprietari. Dacă aceștia sunt reticenți sau ostili, se poate ajunge ușor la litigii.
- Costurile și Durata Partajului Judiciar: Un proces de partaj poate fi lung și costisitor. Chiar dacă în final se obține o soluție, efortul financiar și de timp poate fi considerabil.
- Dificultatea de a Vinde Ulterior Cota-Parte: O cotă-parte dintr-un imobil este mult mai greu de vândut pe piața liberă decât un imobil întreg, deoarece puțini cumpărători sunt interesați să intre într-o stare de indiviziune.
- Potențiala Sub-Evaluare în Cazul Vânzării Silite: Dacă se ajunge la vânzarea prin executor, prețul obținut poate fi sub cel de piață.
- Lipsa de Control Asupra Administrării Bunului: Ca și coproprietar minoritar, influența asupra deciziilor de administrare a bunului este limitată dacă nu există consens.
Ce Ar Trebui Să Facă Potențialul Cumpărător?
- Investigație Amănunțită: Să afle cât mai multe despre ceilalți coproprietari, despre motivele pentru care se vinde cota-parte și despre starea actuală a relațiilor dintre ei.
- Consultarea unui Avocat: Înainte de a face orice pas, este esențială consultarea unui avocat specializat în drept imobiliar și litigii. Avocatul poate explica în detaliu implicațiile juridice, riscurile și poate evalua fezabilitatea unui partaj sau a obținerii unei chirii compensatorii în contextul specific.
- Evaluarea Realistă a Costurilor și Beneficiilor: Să pună în balanță prețul „ieftin” de achiziție cu potențialele costuri și bătăi de cap ale unui partaj judiciar sau ale gestionării unei coproprietăți conflictuale.
- Încercarea unei Discuții Preliminare cu Ceilalți Coproprietari: Dacă este posibil, să încerce să discute cu ceilalți coproprietari despre intențiile sale și despre posibilitatea unui partaj amiabil după achiziție.
Concluzii: O Decizie Ce Necesită Prudență și Informare
Achiziționarea unei cote-părți dintr-un imobil poate fi o oportunitate financiară, dar numai dacă riscurile sunt bine înțelese și gestionate. Dreptul de a cere partajul judiciar și de a solicita despăgubiri pentru lipsa de folosință există în Codul Civil și este aplicat în practica instanțelor.
Totuși, transformarea acestor drepturi legale în beneficii concrete poate fi un proces anevoios și costisitor. Prudența, informarea temeinică și consultanța juridică specializată sunt absolut necesare înainte de a se angaja într-o astfel de tranzacție. Este important ca potențialul cumpărător să aibă așteptări realiste și să fie pregătit pentru posibilitatea unui proces îndelungat dacă partajul amiabil nu este posibil.